Bloemenbuurt Ridderkerk blijft aan het gas, huren omhoog

door Jan Hein Visser

De kogel is door de kerk. Na heel wat jaren vooruitschuiven en daarna nog meermaals uitstellen van de startdatum gaat Wooncompas, de grootste sociale verhuurder van Ridderkerk, volgens de meest recente planning in januari 2023 beginnen met het renoveren en verduurzamen van 136 woningen in de laagbouw van de Bloemenbuurt in wijk Oost. Het gaat om het grootste deel van alle laagbouw.

Langdurig achterstallig onderhoud en veel doorwaaiwoningen

De bewuste woningen in de Bloemenbuurt zijn voor een groot deel hoognodig aan een opknapbeurt toe. En dat is in dit deel van Oost bij veel huizen zowel aan de binnenkant als aan de buitenkant dan ook goed te zien. Regulier grootschalig onderhoud is in de hele wijk al minstens 10 jaar (en volgens enkele huurders die er langer wonen zelfs véél langer dan dat) niet meer uitgevoerd. Wel werden urgente gebreken verholpen of gerepareerd. Dat is sowieso ook gebeurd bij de meeste woningen die in die tijd wisselden van huurder: een flink aantal huizen is daardoor al gemoderniseerd en zit daardoor bijvoorbeeld al op energielabel C. Maar met de nieuwe plannen wordt élke woning ‘minimaal label A’. Waar nodig worden de keuken en/of badkamer en/of toilet vervangen. Ook komt er overal nieuwe mechanische ventilatie en waar nog nodig ook vloerisolatie. Elk huis krijgt dubbel glas met de hoogste isolatiewaarde (HR++); iets wat in veel huizen niet of half aanwezig is, of sterk verouderd. Maar Wooncompas benadrukt ook dat het beslist géén Nul Op de Meter woningen worden. Sterker nog: er worden juist overal nieuwe gasketels geïnstalleerd. Het gaat daarbij dan wel om het allernieuwste type hoogrendementsketels die tevens hybride-ready zijn. Wooncompas geeft als reden om nu niet voor (elektra gedreven) warmtepompen te kiezen het plan van de gemeente Ridderkerk voor een aan te leggen warmtenet. Mocht dit eerder door de gemeente Ridderkerk gewenste en geplande warmtenet er  ooit daadwerkelijk komen, dan kan de vernieuwde warmte installatie daar op worden aangesloten.

Effect op torenhoge energierekening onvoorspelbaar

De vraag is natuurlijk hoeveel de huurders straks na de renovatie echt op hun energierekening kunnen besparen. Wooncompas heeft daar nog geen definitieve berekeningen voor gemaakt en dat is eigenlijk gezien de actualiteit intussen ook ondoenlijk. Inflatie, peperdure energiecontracten en het geplande ‘energieplafond’ maken zulke concrete berekeningen erg ingewikkeld. Er worden op elke woning acht zonnepanelen gelegd (en maximaal tien indien een huurder er twee extra voor 995 euro bijkoopt). Dit aantal zonnepanelen is gebaseerd op verwachtingen rondom de salderingsregeling en het benodigde gemiddelde stroomverbruik. Of dit ook voor alle apparatuur volstaat zal van verschillende factoren afhangen zoals het seizoen, weer en het tijdstip waarop men apparatuur gebruikt. Keukens krijgen, terwijl de gasaansluiting ook daar gewoon blijft zitten, in ieder geval wel allemaal een krachtstroom (perilex) aansluiting. Hierop kunnen dan bijvoorbeeld inductie-kookplaten worden aangesloten, die echter ook veel stroom trekken. Wat huurders uiteindelijk gaan besparen is dus niet te zeggen gezien de recente zeer extreme stijging van gas- én stroomprijzen waar velen nu mee te maken hebben. Menigeen schakelt over op elektrische kachels om gas te besparen en er zijn heel wat zonnepanelen nodig om die van stroom te voorzien. En ook de aankomende winter zullen de meeste huurders nog zien moeten door te komen. Immers zijn heel wat woningen de komende maanden nog van het type ‘doorwaai’. Ook in dat opzicht is Wooncompas rijkelijk laat door nu pas aan dit project te beginnen.

Grootste deel huurders stemde vrijwillig in

Ondanks dat er nog de nodige huisbezoeken nodig waren om een aantal huurders te overtuigen en zo de wettelijk benodigde drempel van 70% deelnemers te halen waarbij iedereen automatisch instemt, heeft intussen 90% van de huurders ingestemd met het plan. Dit maakte Wooncompas 30 september in een schrijven bekend aan alle betroffen huurders. Weigeraars hebben vanaf 1 oktober gerekend nog wel het recht om met een maximale termijn van acht weken het besluit bij de rechter aan te vechten. Bijvoorbeeld omdat ze het niet eens zijn met de voorgestelde aanpassingen en/of de huurverhoging. Als de rechter echter het renovatievoorstel redelijk vindt, moeten ook die huurders alsnog meewerken. Wooncompas ziet zich in het hoge aantal instemmers bevestigd in haar mening dat het gedane voorstel redelijk is. Wooncompas hoopt ook dat uiteindelijk 100% van de huurders instemt met het plan.

Huur verder omhoog, huurtoeslagen omlaag?

Dit houdt echter wél in dat iedereen maandelijks een extra huurverhoging van 17 euro voor de kiezen krijgt. Met meer dan regulier onderhoud, ofwel een investering, gaat namelijk een huurverhoging gepaard. Wooncompas heeft daarbij de ‘vergoedingentabel duurzaamheidsinvesteringen’ van Aedes gehanteerd en vervolgens gemiddeld op energielabel C, omdat de meerderheid van de woningen dit label actueel al heeft. Met die werkwijze is Wooncompas tot een gemiddelde van 17 euro gekomen. Deze 17 euro per maand lijkt weinig, en daar krijgen huurders (zeker diegenen die nu nog relatief goedkoop huren, maar die juist nu het vaakst de klos zijn qua energierekening) heel wat voor terug. Toch is het weer een jaarlijkse extra uitgave van meer dan 200 euro in tijden waarin de inflatie toch al zo hoog is. Vooral voor huurders die (meestal door wettelijk gestelde verhogingen aan de hand van hun inkomen gedurende de afgelopen jaren) al ver boven de 600 en soms zelfs 700 euro zitten tikt het behoorlijk aan. Wooncompas stelde onlangs dat dit voor de huursubsidie weinig zal uitmaken, maar vergat daarbij echter de plannen van het huidige kabinet om flink in te grijpen in die subsidie. Met een sombere toekomst voor wat betreft de energietarieven (gas blijft vrijwel zeker ook op termijn een dure energiebron) én het feit dat minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) namens het kabinet Rutte IV het voornemen heeft om de huurtoeslag vanaf half 2024 af te toppen op 520 euro,  kan de verwachte energiebesparing misschien toch nog gaan tegenvallen. De plannen om enkel over een maximum tot 520 van de totale huur de huurtoeslag te gaan berekenen ondervinden echter wel veel weerstand.

Bewoners Irisstraat vrezen sloop geliefde woonplek

Tot slot gaat niet héél de wijk meedoen. Een twintigtal woningen aan de rand van de wijk, gelegen aan de Irisstraat, doen niet mee met het huidige renovatieproject. Dit tot verdriet van vrijwel alle bewoners die er absoluut niet weg willen, maar deze bui al wel zien hangen. Volgens de bewoners is er op hun locatie toekomstige hoogbouw gepland. In feite zou dat ook hard nodig om zo een hoger aantal sociale huurwoningen te realiseren. Want Ridderkerk kampt op dat gebied immers met behoorlijke tekorten. De reden voor het uitsluiten van deze woningen is volgens de bewoners van de Irisstraat dat deze te veel kunnen gaan verzakken omdat de funderingen en/of palen eronder te slecht zijn. Officieel heeft Wooncompas de opties voor de Irisstraat overigens nog in onderzoek en is er dus niets definitief besloten. Bij afbraak moeten de bewoners echter wel verhuizen. Met een gehele sloop van de wijk had Wooncompas veel meer woningen en meteen alles Nul Op de Meter kunnen realiseren, maar dit had dan enorme gevolgen gehad voor de huidige huurders. Die hadden dan allemaal moeten verhuizen. En waar is in deze tijden, al helemaal in Ridderkerk, op korte termijn nog een gezinswoning (met tuin) te vinden? Overigens kampen ook sommige woningen elders in de wijk met verzakkingen en slechte funderingen, maar na onderzoek is gebleken dat de palen onder deze huizen nog goed genoeg zijn.

Written by Paul